Права власності для іноземних громадян
Найбільш часто виникає питання: Чи може іноземна фізична особа одноосібно володіти правами на земельні ділянки в Таїланді? Відповідь у будь-якому випадку однозначний: Ні.
Крім того, іноземець не має права володіти більше 49% акцій зареєстрованої у Таїланді компанії, яка володіє земельною власністю. Однак існують абсолютно законні шляхи:
1. Іноземний акціонер здійснює одноосібний контроль над заснованої ним тайською компанією і над виробленими нею інвестиціями.
2. Іноземним фізичним особам дозволяється володіти будівлями, окремими від земельних ділянок, з реєстрацією на землю права 30-річної оренди, яка згодом може бути пролонгована. Даний варіант розглядається багатьма власниками, як майже рівнозначний праву володіння землею.
3. Резидентна компанія, зареєстрована на підставу законодавства Таїланду, має право купувати та продавати землю, як юридична особа. Таким чином іноземна фізична особа, яка є директором і акціонером компанії, може ставати власником земельних наділів допомогою своєї компанії. Володіння землею і проведення інвестицій має бути відображено у видах діяльності, дозволених компанії (вказується в Додатку до реєстраційного Сертифікату «Види діяльності компанії»). Іноземці мають право володіти до 49% акцій компанії, що залишилися 51% повинні за законом належати резидентам Таїланду. Кожна компанія (Thai Limited Company) повинна мати мінімум 7 акціонерів. Іноземній особі дозволяється володітиме привілейованими акціями, що дають перевагу при голосуванні, і таким чином, контролювати компанію, і відповідно, придбану на неї власність.
Часто інвестори питають, яка схема володіння землею більше відповідає принципам надійності? І той, і інший метод мають свої плюси. У зв'язку з тим, що іноземні громадяни не мають права володіти землею безпосередньо, право володіння через реєстровану оренду з можливістю її подальшої пролонгації, є практично аналогічним правом власності. У даному випадку це означає наступне: тайська компанія, яку ви контролюєте, володіє земельною власністю. Для додаткової безпеки (якщо така потрібна) можна здавати розглянутий земельну ділянку в оренду самому собі від імені компанії, якій Ви володієте. Більше того, Ви можете також закласти від імені компанії дану земельну ділянку на свою користь: земельна ділянка може бути передана у заставу іноземній особі в якості забезпечення під позику коштів тайського фізичній або юридичній особі. Реєстраційний збір становить 1% від суми, зазначеної в заставному угоді. Повинно бути представлено доказ того, що гербовий збір за заставним угодою був повністю і своєчасно сплачено. Обидві ці схеми широко представлені в юридичній практиці. Передача права власності на нерухомість реєструється місцевим Земельним Департаментом, для чого до державного органу надається контракт, підписаний сторонами. Зазвичай на кожну операцію купівлі-продажу існує два контракти: перший - договір між покупцем і продавцем, регулюючий терміни і форми розрахунків, додаткові умови, що накладаються на сторони (організація під'їзду, проведення електричної лінії тощо); цей договір зазвичай підготовляється кваліфікованим юристом або агентом з нерухомості, містить в собі графік і реальні суми платежів. Другий - це офіційний договір Земельного Департаменту, де фіксується тільки факт передачі конкретної ділянки від одного власника іншому за ціною, встановленою Земельним Департаментом на поточний момент. Цей крок звичайно відбувається після проведення сторонами всіх взаєморозрахунків. За бажанням сторін, може бути заявлена і реальна ціна земельної ділянки, якщо її вартість перевищує діючі ціни Департаменту. З цієї суми будуть утримані податки і збори за перереєстрацію права власності. Подібним же чином реєструються договори оренди нерухомості.
Придбання кондомініумів
Правила, що визначають володіння кондоминиумом в Таїланді, багато в чому подібні тим, що визначають право володіння землею. На кожні окремі апартаменти в Таїланді видається спеціальний сертифікат власності, реєстрація купівлі-продажу цієї власності також проводиться в Земельному Департаменті. У зв'язку з тим, що кожні апартаменти несуть в собі також пропорційний їм шматок землі, на якому розташовується забудова, то право власності іноземців жорстко контролюється. Іноземні фізичні особи, резидентні компанії, контрольовані іноземцями або ж іноземні компанії можуть володіти не більше 49% земельної власності кондомініуму. Нерезиденти, які набувають власність в кондомініуми, повинні представити доказ того, що кошти на купівлю були ввезені в Таїланд за кордону. Дане рішення, в основному, спрямоване на те, щоб іноземці не могли кредитуватися в банках Таїланду на придбання житла. Однак якщо іноземець офіційно працевлаштований в Таїланді, він може використовувати для придбання власності кошти, зароблені за місцем своєї роботи. Виняток у даному випадку становлять компанії, підтримувані державною програмою Ради з інвестиціям (Board Of Investments). У кожному разі, кондомініум може бути взятий в оренду іноземним особою по тому ж самому принципу, що і земельні наділи.
П'ять основних питань з придбання власності
Якщо ви збираєтеся придбати власність в Таїланді, необхідно розглянути Вашу майбутню нерухомість з точки зору 5 основних аспектів:
1. Хто є її поточним власником (забудовником), ікакіх документ, що визначає право власності, виданий земельною департаментом;
2. Умови навколишньої місцевості, доступність, наявність розвиненої інфраструктури
3. Контроль над зробленими інвестиціями та можливими податковими відрахуваннями, які пов'язані з ними;
4. Отримання відповідних гарантій при будівництві від Вашого майбутнього підрядника;
5. Страховка на випадок можливого банкрутства підрядника.