Звернемося до законодавства. Закон «Про кондомініумах» 1979 з внесеними змінами в 2008 р, а також зі Стандартною формою контракту (договору) купівлі-продажу квартири в кондомініумі № ОС 22, затвердженою Міністерством внутрішніх справ Таїланду в 2008 р Саме цими нормативами повинні керуватися всі забудовники при складанні своїх договорів. Найважливішим моментом, що потрібно знати про них, відповідно до статті 6/2 закону «про кондомініуми» - всі договори між покупцями і забудовниками повинні бути складені відповідно до стандартної формою, яка була затверджена Міністерством. Будь пункти договору, які можуть виходити за рамки стандартного договору, можуть встановлювати менш вигідні умови для покупця, якщо порівнювати зі стандартною формою і не мають законної сили. Адже стаття під номером 63 встановлює відповідальність компанії забудовника за порушення статті 6/2 і передбачає штраф до 100 тис. Бат, якщо покупець захищає свої права через суд.

 

В принципі, потенційний покупець, перед тим, як зустрічатися з представником компанії забудовника, може взяти для звірки стандартну форму і викреслити все не потрібні пункти з договору забудовника, перед тим, як підписувати документ. Також, необхідно додати потрібні пункти, якщо вони з якихось причин не відображені в договорі із забудовником. Багато забудовників погоджуються внести корективи в договір купівлі-продажу квартири в кондомініумі, якщо компроміс досягнутий, якщо ж ні, то у покупця є два варіанти. Перший, підписати договір, підготовлений забудовником, другий варіант - вибрати проект іншого забудовника, де Вас могли б влаштовувати всі пункти договору купівлі-продажу.

 

 

 

Умови стандартної форми договору Міністерства внутрішніх справ Таїланду. Основні умови.

 

На просторах мережі інтернет можна знайти версію цього документа, але повністю на тайському мовою.

 

 

 

Інформація про продавця.

Продавець квартири в кондомініум (забудовник) повинен гарантувати, що земельна ділянка, на якій буде розташовано проект кондомініуму, знаходиться у власності. Повинен бути зазначено номер чанота (документа про власність), площа ділянки, місця розташування. Важливим моментом є те, що продавець повинен вказати, чи знаходиться дана ділянка під заставою, якщо так, то повинна бути вказана позикова сума і інформація про компанії, що надала кредит. Вказується також і дата отримання дозволу на проведення будівельних робіт, там будівництва. Забудовник зобов'язаний отримати ліцензію на житловий комплекс (кондомініум) після завершення всіх етапів будівництва.

Як правило, надійний агент з нерухомості завжди перевіряє всю цю документацію, перед тим, як підписувати з забудовником договір про співпрацю з продажу квартир в кондомініумі.

 

 

 

Умови купівлі-продажу.

У договорі купівлі-продажу повинні бути вказані кількість квартир, номери квартир у будинку (будинках, якщо їх декілька), площа квартир, опис і право використання спільною власністю, устаткуванням та інфраструктурою, також, як це розписано в рекламних брошурах і буклетах.

 

 

 

Вартість квартири.

 

У договорі купівлі-продажу кондомініуму від забудовника в Таїланді повинні бути зазначені вартість квадратного метра, загальна вартість юніта (квартири). Повинні відображатися умови, якщо відбулося збільшення або зменшення площі квартири по завершенню будівництва, вартість цих змін виходячи з вартості квадратного метра.

 

 

 

Розрахунки з забудовником та передача права власності покупцю.

 

Порядок розрахунків із забудовником такий: перший платіж вноситься в день бронювання квартири або в день підписання договору, перший платіж включається в загальну вартість квартири. Стверджується графік платежів, розстрочка на період будівництва, покупцеві видаються контракти і всі додатки. Подальші розрахунки можуть проводитися за місцем перебування продавця, після кожної оплати компанія - забудовник видає квитанцію про надходження суми.

 

У даній статті вказується місяць і рік здачі проекту і готовності для передачі покупцеві права власності. Обов'язок продавця (забудовника) - повідомити покупця про дату реєстрації мінімум за 30 днів. Покупець може зробити це і раніше, про що повинен повідомити забудовника за 7 днів.

 

Як правило, маючи надійного агента, покупцеві не потрібно вдаватися в подробиці, грамотний агент завжди зробить зручні умови по розстрочці, перевірить всі пункти договору і передасть покупцеві завершений варіант і всю інформацію.

 

У період будівництва кондомініуму, покупець може продати квартиру (передати свої права та обов'язки за контрактом третій особі). Необхідно повідомити продавця письмово про свій намір, в такому випадку продавець не матиме прав для вимоги додаткових оплат у зв'язку з продажем (передачею права власності).

 

 

 

Будівництво кондомініуму (житлового комплексу).

У цьому пункті договору продавець гарантує, що будівництво буде виконано з усіма відповідниками з державними органами специфікації, з використанням будівельних та оздоблювальних матеріалів з якістю, не нижче держ. стандартів.

 

У разі затримки будівництва з яких-небудь причин, але не з вини продавця, продавець має право продовжувати термін будівельних робіт, але не більше, ніж на 1 рік. Забудовник зобов'язаний повідомити покупця про причини затримки не пізніше ми днів після зникнення цієї причини, інакше він позбавляється права на продовження.

 

Також, продавець несе відповідальність за установку електричних і водних лічильників у квартирі і на об'єктах загального користування.

 

 

 

Витрати з передачі права власності квартири в кондомініумі.

 

Продавець (забудовник) оплачує податок на прибуток, гербовий збір, бізнес-податок. А вартість передачі (трансферу) оплачується разом із забудовником і покупцем квартири. Такі умови передбачені і податковим кодексом Таїланду.

 

 

 

Штрафи, відсотки за порушення умов договору, онулірованіе договору.

Штраф за порушення термінів оплати з боку покупця не може бути більше 15% річних від суми боргу (невиплаченої вартості квартири), а в цілому не більше 10% від вартості квартири.

 

Продавець (компанія - забудовник) має право припинити дію контракту в односторонньому порядку тільки в таких випадках:

 

1. Якщо обидві сторони домовилися про оплату по контакту одним платежем, але платіж був затриманий.

 

2. Якщо оплата розбита на 24 платежу і більше, у разі затримки 3х платежів поспіль.

 

3. Якщо оплата розбита на менш, ніж 24 платежу, то в разі затримки оплати у розмірі 12,5% від вартості об'єкта.

 

У всіх випадках продавець зобов'язаний відправити письмову вимогу покупця про погашення заборгованості і може розірвати контракт в односторонньому порядку, якщо дана вимога не буде виконана протягом 30т днів.

 

 

 

У тих випадках, якщо забудовник не передає право власності покупцю в обумовлені в контакті терміни, то покупець може:

 

1. Розірвати договір і зажадати від забудовника повернення всіх сплачених коштів та відсотків у тому ж розмірі.

 

2. Покупець має право вимагати від забудовника оплати штрафу 0.01% від вартості квартири щодня. Якщо сума штрафу сягає 10% від вартості нерухомості, а передача права власності не можлива до цього моменту з яких-небудь причин, то покупець може розірвати договір і вимагати повернення всіх виплачених коштів та відсотків.

 

 

 

Форс-мажорні обставини і неможливість передачі у власність.

 

Забудовник повинен повернути покупцеві все раніше виплачені кошти і виплатити відсотки за максимальною ставкою депозиту банку Коло Тай Банк (Krung Thai Bank).

 

 

 

Відповідальність за дефекти будівництва.

Гарантійний термін на будівлю і його частини становить 5 років. Дефекти інших компонентів (інфраструктура) становить 2 роки з дня реєстрації кондомініуму (житлового комплексу). Всі дефекти повинні бути усунені протягом 30т днів з моменту скарги покупця.

 

 

 

Додатки до договору купівлі-продажу (контракт із забудовником).

 

Забудовник зобов'язаний додавати до договору всі копії документів, а це статутні документи компанії, чанот (документ на власність) на земельну ділянку, дозвіл на будівництво, а також повну специфікацію квартири, загальною території та інфраструктури, рекламні буклети.

 

 

 

Як показує практика, у забудовників є різні варіанти інтерпретації стандартного контракту. Це може бути як повне копіювання пунктів та їх доповнення, до повного нехтування стандартних положень. Обидва варіанти не ідеальні, в першому випадку ігноруються особливості будівництва окремого об'єкта та інші питання, що виникають при укладанні контракту з іноземцями, такі як - порядок розрахунків з-за меж Таїланду і порядок отримання підтверджень про оплату при міжнародних переказах, іноземна або тайська квота.

 

В іншому випадку забудовник йде від стандартної форми договору, намагаючись по максимуму захистити свої інтереси. В цьому випадку не варто підписувати даний договір і сподіватися на відновлення своїх прав через суд у разі неузгодженостей при будівництві. Судові тяжби в Таїланді проходять довго, а витрати на них як правило великі, та і рішення суду буде виходити від трактування контракту, який був підписаний добровільно обома сторонами, означаючи згоду з усіма його пунктами.